老人逆按揭枯竭，妹妹面临家庭住房危机

承诺突然空虚

亚利桑那州菲尼克斯 - 62 岁的莎拉·詹金斯 (Sarah Jenkins) 于 2023 年 12 月发现自己的世界被颠覆了，当时她对 78 岁的弟弟阿瑟·“阿特”·詹金斯 (Arthur “Art” Jenkins) 进行例行探访，发现了一个毁灭性的事实：他的反向抵押贷款资金，曾经是安慰的来源，现在已经完全枯竭。接下来是疯狂地寻找答案，最终与他的贷款人长青金融服务公司进行了一次令人毛骨悚然的谈话，这让她感到“愤怒和难以置信的悲伤”，并面临着失去家庭住宅的可怕前景。

Art是一名退休机械师，2015年6月他在凤凰城的房子申请了反向抵押贷款。这笔贷款当时价值40万美元，使他能够获得贷款180,000 美元作为信用额度。 “他把它视为一个安全网，一种留在爸爸妈妈建造的房子里而不必担心每月抵押贷款支付的方式，”莎拉回忆道。多年来，阿特每月只领取 1,500 美元的微薄收入，作为他的社会保障和养老金的补充。这个计划看似合理，但不可预见的情况和缺乏监督慢慢侵蚀了他的财务安全。

财务生命线的瓦解

麻烦悄然开始。不断上涨的医疗费用，包括新的处方方案和增加的共付额，迫使阿特从他的信用额度中提取更多资金。随后，2022 年发生了一系列意想不到的家庭维修工作——在亚利桑那州严酷的夏季，空调机组出现故障，随后屋顶漏水——总共花费超过 25,000 美元。 “他对钱总是有点保密，但他向我保证他很好，”莎拉解释道。 “他会说，‘房子会付钱的，别担心。’”

到 2023 年底，Art 的每月提款额已增加到 3,000 美元，初始贷款余额为 180,000 美元，加上应计利息（到 2023 年 11 月，可变利率从最初的 3.5% 攀升至 7%），飙升至 280,000 美元以上。至关重要的是，Art 的财产税和房主保险费也已拖欠近 18 个月。这些付款虽然不是反向抵押贷款本身的一部分，但对所有房主来说都是强制性的，并且通常受到反向抵押贷款机构的监控。

未付会费和意外负债

莎拉发现 Art 资金耗尽的原因是马里科帕县评估办公室发出了一份关于拖欠财产税的通知。当她于 2024 年 1 月上旬联系长荣金融服务时，她遇到了严峻的现实。 “他们告诉我，贷款余额接近 295,000 美元，而且由于阿特没有缴纳税款和保险，贷款违约了，”莎拉说道，她的声音充满了感情。 “然后是令我震惊的部分：他们说该房产有丧失抵押品赎回权的风险，如果我想阻止这种情况，全额贷款将到期，这意味着我可能有责任解决遗产问题。”

这一声明虽然没有让莎拉个人对无追索权贷款本身负责，但强调了该财产面临的直接威胁。 Horizon Wealth Management 的老年财务规划师 Eleanor Vance 博士解释说：“反向抵押贷款是无追索权贷款，这意味着借款人或其继承人通常不承担超过房屋价值的个人责任，即使贷款余额超过了房屋价值。但是，如果未缴纳财产税和房主保险等条件，贷款可能会被视为到期，从而导致丧失抵押品赎回权。对于继承人来说，这意味着他们要么还清贷款，要么偿还未偿还的贷款。”保留房屋的义务，或出售房屋以偿还债务。”

关于反向抵押贷款风险的专家见解

凤凰城 Chen & Associates 的资深律师迈克尔·陈 (Michael Chen) 强调尽职调查的迫切需要。 “许多老年人及其家人没有完全认识到，反向抵押贷款不是‘免费的钱’，也不是没有责任的永久解决方案。缴纳财产税、房主保险和维护房屋状况的义务仍然存在。不这样做是这些贷款违约的最常见原因，即使借款人没有用完现金。”

陈还指出，虽然贷款余额随着应计利息而增长，但借款人可用的金额可能会耗尽比预期的要快，尤其是在可变利率和生活成本增加的情况下。 “这是一个复杂的产品。借款人需要稳健的财务规划，并且通常需要持续的家庭参与，以确保这些安排保持可行。”他补充道。