房价飙升，春季希望渺茫
备受期待的春季购房季节，通常是潜在房主重新乐观的时期，但现在却面临着严重的寒意。截至 2024 年 4 月中旬，美国平均 30 年期固定抵押贷款利率已飙升至近六个月来的最高水平，使急需的负担能力提升的希望破灭。这一飙升主要是由 2 月底伊朗重新爆发冲突后不断升级的地缘政治紧张局势引发的，已在房地产市场引发了连锁反应，使许多人的住房梦想变得更加遥远。
就在两个月前，即 2 月的最后一周，平均 30 年期固定利率徘徊在 6.55% 左右，这一水平虽然仍处于历史高位，但与 2023 年底的峰值相比，让人松了一口气。随后几周稳步攀升。根据《抵押新闻日报》等行业跟踪机构的数据，到 4 月初，利率已突破 7% 门槛，到 4 月 15 日达到约 7.20%。这意味着在相对较短的时间内大幅增长超过 60 个基点，意味着新借款人的每月付款显着增加。
地缘政治火花和市场反应
近期上升轨迹的催化剂可以直接追溯到伊朗新爆发的冲突，该冲突给全球金融市场注入了新一波的不确定性。地缘政治不稳定往往会导致投资者逃往安全地带，这最初有利于美国国债。然而，持续的通胀担忧，加上美联储对降息的谨慎立场，迅速改变了市场情绪。投资者开始要求长期债券获得更高的收益率，预计通胀将持续，美联储可能会推迟降息。
债券市场对收益率的需求增加直接影响抵押贷款利率。抵押贷款支持证券（MBS）是投资者购买的抵押贷款组合，其定价基于这些债券收益率。当债券收益率上升时，MBS 收益率也会上升，消费者的抵押贷款利率也会随之上升。对于想要为价值 40 万美元的房屋融资的买家来说，利率从 6.55% 跃升至 7.20% 意味着其本金和利息支付大约每月 160 美元增加，从而使他们的年度住房成本增加超过 1,900 美元。
房利美和房地美：看不见的稳定器
虽然当前的利率环境无疑充满挑战，但专家普遍认为如果没有房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 这两个重要的政府资助企业 (GSE) 的持续干预（尽管经常被忽视），情况将会更加糟糕。这些实体通过从贷方购买 MBS 来提供流动性和稳定性，从而在二级抵押贷款市场中发挥着巨大作用。
Horizon Analytics 首席经济学家 Evelyn Reed 博士解释说：“房利美和房地美在市场波动时期发挥着至关重要的减震器作用。” “通过持续购买 MBS，他们维持了需求的基线水平，防止收益率飙升。我们的模型表明，如果没有他们自 2 月下旬以来的积极参与，平均 30 年期固定抵押贷款利率很容易高出 0.6 至 0.8 个百分点，有可能将利率远远推高到7.8％。这将对负担能力和市场流动性产生灾难性影响。”
从本质上讲，他们的债券购买活动在MBS价格下设立一个下限，这直接意味着消费者的利率低于在不确定性加剧时期纯粹自由市场情况下存在的利率。这种干预措施确保，尽管存在地缘政治冲击和通胀压力，房地产市场仍能保持一定程度的可及性，否则就会消失。
购房者的前景岌岌可危
这些高利率的影响是显而易见的。潜在购房者中的许多人一直在耐心等待利率下降，但现在却面临着新的障碍。 Apex Realty Group 高级房地产策略师 Marcus Thorne 表示：“自 3 月初以来，我们发现购买申请明显放缓。” “买家感到手头拮据，许多人正在重新调整预算或推迟计划。这造成了一种微妙的平衡，因为卖家也对挂牌犹豫不决，担心自己可能会失去目前的低抵押贷款利率。”
事实证明，通货膨胀比预期更加棘手，而且美联储暗示对降息采取耐心态度，抵押贷款利率的近期前景仍然不确定。虽然房利美和房地美的行动提供了重要的安全网，但潜在的经济和地缘政治压力继续施加向上的力量。在春季剩余的时间里，购房者可能需要应对一个负担能力仍然是重大挑战的市场，即使政府支持企业在幕后不知疲倦地努力平息风暴。
