Мимолетное возрождение в марте
По данным ведущего кредитора Nationwide, рынок жилья Великобритании после нескольких месяцев осторожного оптимизма готов к периоду смягчения. Хотя в марте наблюдался долгожданный импульс роста цен на недвижимость, сочетание растущих ставок по ипотечным кредитам, растущих цен на энергоносители и эскалации геополитической напряженности, вызванной Ближним Востоком, грозит подорвать доверие потребителей и доступность недвижимости в ближайшие месяцы.
Последний индекс цен на жилье Nationwide за март 2024 года показал скромный рост на 0,4% в месячном исчислении, опираясь на рост на 0,2% в феврале. Это привело к более незначительному годовому снижению -0,5%, что является значительным улучшением по сравнению с -1,5%, зафиксированным в январе. Средняя цена на жилье в Великобритании составила около 261 142 фунтов стерлингов, что указывает на короткий период, когда покупатели и продавцы нашли общий язык, чему способствовало некоторое ослабление инфляционных ожиданий и временное снижение некоторых ставок по ипотечным кредитам в начале года.
«Ранней весной рынок продемонстрировал некоторую устойчивость, при этом спрос увеличился по мере незначительного улучшения доступности», — заявил Роберт Гарднер, главный экономист Nationwide, в своем недавнем комментарии. «Однако этот импульс кажется все более хрупким по мере того, как мы приближаемся ко второму кварталу, сталкиваясь с новым шквалом экономических препятствий».
Геополитические волны с Ближнего Востока
Важным фактором в осторожном прогнозе Nationwide являются «последствия войны в Иране», намек на эскалацию геополитической напряженности на Ближнем Востоке. Хотя это и не была прямая объявленная война с участием крупных мировых держав, продолжающаяся региональная нестабильность – особенно с участием Ирана и его приспешников – вызвала волнение на международных товарных рынках. Цены на сырую нефть марки Brent, например, недавно поднялись до отметки в 95 долларов за баррель по сравнению с примерно 80 долларами в начале года.
Этот скачок цен на нефть напрямую влияет на глобальные затраты на энергоносители, угрожая вновь разжечь инфляционное давление, над сдерживанием которого центральные банки усердно работали. Для Великобритании, которая сильно зависит от импорта энергии, это напрямую приводит к увеличению счетов домохозяйств и увеличению эксплуатационных расходов для бизнеса, что в конечном итоге приводит к сокращению располагаемых доходов.
Д-р. Элеонора Вэнс, главный экономист Veritas Analytics, прокомментировала: "Геополитический ландшафт является критически важной, часто непредсказуемой переменной. Любые устойчивые сбои на Ближнем Востоке, в крупном нефтедобывающем регионе, неизбежно приводят к повышению цен на энергоносители во всем мире. Это действует как скрытый налог на потребителей и бизнес, подрывая стабильность, необходимую для устойчивого восстановления рынка жилья".
Двойная угроза: ипотечные кредиты и счета за электроэнергию
Возобновившееся повышательное давление на инфляцию означает, что Банк Англии с меньшей вероятностью снизит свою базовую ставку, которая в настоящее время поддерживается на уровне 5,25%, так быстро, как многие надеялись. Это напрямую влияет на ставки по ипотеке. После непродолжительного периода, когда в конце 2023 года некоторые кредиторы предлагали двухлетние фиксированные ставки ниже 4,5%, эти продукты начали снова приближаться к диапазону 5,0–5,5%. Для потенциальных покупателей это означает более высокие ежемесячные выплаты и более жесткие проверки доступности.
«Стоимость займа остается основным барьером для многих покупателей, впервые покупающих недвижимость, и тех, кто хочет продвинуться вверх по карьерной лестнице», — объясняет Марк Дэвис, старший аналитик рынка жилья в Property Insights Group. «Даже повышение ставок по ипотечным кредитам на 0,5% может добавить сотни фунтов к ежемесячным выплатам, значительно снизив покупательную способность на и без того дорогом рынке».
Это усугубляется перспективой счетов за электроэнергию. Хотя верхний предел цен на электроэнергию Ofgem, который в настоящее время установлен на уровне 1690 фунтов стерлингов в год для типичного домохозяйства с апреля 2024 года, дает некоторую передышку, аналитики теперь прогнозируют потенциальное повышение во второй половине года, если мировые оптовые цены на энергоносители останутся повышенными из-за геополитических факторов. Это двойное давление на бюджеты домохозяйств – более высокие выплаты по ипотечным кредитам и более высокие счета за электроэнергию – оставляет меньше места для дискреционных расходов и сбережений, что является важнейшим компонентом активности на рынке жилья.
Доверие потребителей под давлением
Совокупным эффектом этих экономических препятствий является заметное падение доверия потребителей. Индекс потребительского доверия GfK, ключевой барометр общественных настроений, в начале года показал признаки восстановления, но теперь сталкивается с новыми проблемами. Экономическая неопределенность в сочетании с постоянным кризисом стоимости жизни заставляет домохозяйства с большей неохотой брать на себя крупные финансовые обязательства, такие как покупка дома.
«Когда люди чувствуют неуверенность в своих перспективах трудоустройства, счетах за электроэнергию или более широких экономических перспективах, они склонны откладывать важные решения», - отмечает доктор Вэнс. "Рынок жилья очень чувствителен к этим настроениям. Осторожная потребительская база обычно приводит к меньшему количеству сделок и, в конечном итоге, к более мягкому росту цен или даже к умеренному снижению". Кратковременный мартовский всплеск вполне можно запомнить как ложный рассвет, когда впереди еще более сложная ситуация для покупателей, продавцов и кредиторов, которым приходится ориентироваться в сложном взаимодействии внутренних экономических реалий и нестабильной глобальной геополитики.
