يتلاشى زخم شهر مارس تحت الغيوم الجيوسياسية
يستعد سوق الإسكان في المملكة المتحدة، الذي شهد انتعاشًا قصيرًا في شهر مارس، الآن لتباطؤ كبير، وفقًا لتحليل جديد من Nationwide Building Society. في حين أعلن المُقرض عن ارتفاع مرحب به في النشاط الشهر الماضي، فإن التوترات الجيوسياسية المتصاعدة الناجمة عن الشرق الأوسط، وخاصة تداعيات الصراع المستمر الذي يشمل إيران، من المتوقع أن تؤدي إلى سلسلة من التحديات الاقتصادية التي يمكن أن تضعف ثقة المشتري وتدفع أسعار العقارات إلى الانخفاض.
أشارت بيانات Nationwide لشهر مارس إلى زيادة شهرية بنسبة 0.8% في متوسط أسعار المنازل، مما يجعل معدل النمو السنوي متواضعًا 3.2%. وكان هذا الزخم، مدفوعًا بانخفاض التضخم والانخفاض الطفيف في عروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت في وقت سابق من العام، مصدرًا للتفاؤل للكثيرين في هذا القطاع. ومع ذلك، تحذر الدكتورة إليانور فانس، كبيرة الاقتصاديين في مجموعة جلوبال إنسايتس، من أن هذا المسار الإيجابي يتعرض الآن لتهديد شديد. صرح فانس في مقابلة حصرية مع DailyWiz أن "أرقام شهر مارس تمثل لحظة هدوء عابرة قبل العاصفة". "لقد تحول المشهد الاقتصادي العالمي بشكل كبير في غضون بضعة أسابيع فقط، ولا شك أن سوق الإسكان في المملكة المتحدة، الحساس بطبيعته للثقة وتكاليف المعيشة، سيشعر بالضغط."
التأثير المضاعف: أسعار النفط والتضخم
القناة الرئيسية التي من المتوقع أن تؤثر من خلالها التوترات في الشرق الأوسط على اقتصاد المملكة المتحدة هي تكاليف الطاقة. أدت الاضطرابات أو حتى التهديد المتصور بتعطيل ممرات الشحن الحيوية وإنتاج النفط في الخليج العربي إلى ارتفاع أسعار النفط الخام. ارتفع سعر خام برنت، وهو معيار عالمي، بأكثر من 15% في أبريل/نيسان وحده، ليصل إلى مستويات لم نشهدها منذ أواخر عام 2022، حيث يحوم حول 95 دولارًا للبرميل. ويترجم هذا الارتفاع الفوري في المحطات إلى ارتفاع تكاليف النقل للشركات والمستهلكين على حد سواء، مما يغذي مباشرة إلى تضخم أوسع نطاقا.
"لا تتعلق "تداعيات الحرب الإيرانية" بالعمل العسكري المباشر فحسب؛ بل تتعلق بعدم اليقين في السوق، ومخاوف سلسلة التوريد، والعلاوة المفروضة على أمن الطاقة"، كما أوضح جون بيترسون، مدير المحفظة الأول في ستيرلنج كابيتال. "ارتفاع أسعار النفط يعني أن كل شيء من التصنيع إلى توزيع الغذاء يصبح أكثر تكلفة. ونتوقع أن التضخم الرئيسي، الذي كان ينخفض بشكل مطرد نحو هدف بنك إنجلترا البالغ 2%، يمكن أن يشهد الآن عودة للارتفاع، ومن المحتمل أن يرتفع مرة أخرى نحو 4% بحلول أواخر الربع الثالث إذا استمرت الاتجاهات الحالية." ويضع هذا الضغط التضخمي البنوك المركزية في موقف صعب، مما يجبرها على إعادة النظر في التخفيضات المحتملة في أسعار الفائدة.
أسعار الرهن العقاري وضغط ثقة المستهلك
إن عودة تسارع التضخم لها آثار فورية وشديدة على معدلات الرهن العقاري. وكانت الأسواق المالية توقعت في السابق عدة تخفيضات في أسعار الفائدة من جانب بنك إنجلترا في وقت لاحق من هذا العام، ولكن هذه التوقعات يتم الآن إعادة تقييمها بسرعة. بدأ المقرضون بالفعل، في رد فعلهم على التوقعات الاقتصادية المتغيرة وارتفاع تكلفة اقتراض الأموال بأنفسهم، في سحب بعض منتجات الرهن العقاري ذات السعر الثابت الأكثر تنافسية وزيادة منتجات أخرى.
إن متوسط أسعار الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة عامين، والذي انخفض إلى أقل من 5% في يناير، يعود الآن إلى الارتفاع نحو 6.2%، مع اقتراب بعض الخيارات الثابتة لمدة 30 عامًا من 7%. وهذا يجعل ملكية المنازل أقل تكلفة بكثير بالنسبة للمشترين لأول مرة ويضيف ضغطًا كبيرًا على أصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى إعادة الرهن العقاري. أشارت سارة جينكينز، محللة العقارات في شركة Zenith Realty، إلى أن "الزيادة بنسبة 0.5% في معدلات الرهن العقاري يمكن أن تضيف مئات الجنيهات إلى أقساط السداد الشهرية، مما يؤثر بشدة على القدرة على تحمل التكاليف. إننا نشهد بالفعل انخفاضًا حادًا في أحجام طلبات الرهن العقاري منذ أوائل أبريل، وهو مؤشر واضح على تراجع ثقة المستهلك". أظهر أحدث مؤشر لثقة المستهلك من GfK، والذي صدر الأسبوع الماضي، انخفاضًا من 85 إلى 79 نقطة، مما يعكس المخاوف المتزايدة بشأن الموارد المالية الشخصية والتوقعات الاقتصادية الأوسع.
التغيرات الإقليمية ومرونة السوق
بينما من المتوقع أن تتراجع معنويات السوق بشكل عام، فمن غير المرجح أن يكون التأثير موحدًا في جميع أنحاء المملكة المتحدة. وقد تظهر المناطق التي تتمتع بمتوسط قيم عقارات أقل تاريخيا وأسواق توظيف محلية أقوى مرونة أكبر. على سبيل المثال، المناطق في شمال شرق البلاد وأجزاء من اسكتلندا، التي شهدت نموًا أكثر تواضعًا في الأسعار في السنوات الأخيرة، قد تشهد تصحيحات أقل دراماتيكية مقارنة بالأسواق ذات الأسعار المرتفعة في لندن وجنوب شرق البلاد، حيث القدرة على تحمل التكاليف ممتدة بالفعل.
"لا يزال الطلب الأساسي على الإسكان قائمًا، مدفوعًا بالتحولات الديموغرافية ونقص العرض على المدى الطويل،" أضاف جينكينز. "ومع ذلك، لا يمكن لهذا الطلب الأساسي إلا أن يمتص الكثير من الضغوط من الصدمات الخارجية. ونتوقع أن تتأثر أحجام المعاملات بشكل أقوى من الانخفاض المباشر في الأسعار في البداية، حيث يتبنى المشترون المحتملون نهج الانتظار والترقب، ويصبح البائعون أكثر واقعية بشأن أسعارهم المطلوبة."
التوقعات: نصف ثانٍ حذر
يؤكد التحذير الأخير الصادر عن Nationwide على تحول كبير في مسار سوق الإسكان في المملكة المتحدة. إن ما بدأ باعتباره انتعاشًا مفعما بالأمل في أوائل عام 2024 يواجه الآن رياحًا معاكسة هائلة بسبب عدم الاستقرار الجيوسياسي العالمي وتداعياته الاقتصادية. يقوم الخبراء بمراجعة توقعاتهم، حيث يتوقع الكثيرون الآن فترة من ركود الأسعار أو حتى انخفاضات متواضعة بنسبة 2-3% في جميع أنحاء المملكة المتحدة بحلول نهاية العام، إلى جانب انخفاض ملحوظ في نشاط المعاملات.
وسيعتمد المستقبل القريب لسوق الإسكان إلى حد كبير على تراجع تصاعد التوترات العالمية، ومسار أسعار الطاقة، والاستجابة اللاحقة من البنوك المركزية. في الوقت الحالي، يُنصح باتباع نهج حذر لكل من المشترين والبائعين بينما يتنقل السوق في هذه البيئة الجديدة غير المؤكدة.
