انتعاش عابر في مارس
يستعد سوق الإسكان في المملكة المتحدة، بعد أشهر من التفاؤل الحذر، لفترة من التراجع، وفقًا للمقرض الرائد على الصعيد الوطني. بينما شهد شهر مارس انتعاشًا مرحبًا به في الزخم، مع ارتفاع أسعار العقارات، فإن التقاء ارتفاع معدلات الرهن العقاري، وارتفاع تكاليف الطاقة، وتصاعد التوترات الجيوسياسية الناجمة عن الشرق الأوسط يهدد بإضعاف ثقة المستهلك والقدرة على تحمل التكاليف في الأشهر المقبلة.
كشف أحدث مؤشر لأسعار المنازل على الصعيد الوطني لشهر مارس 2024 عن زيادة متواضعة بنسبة 0.4% على أساس شهري، بناءً على ارتفاع بنسبة 0.2% في فبراير. وقد دفع هذا الانخفاض السنوي إلى مستوى أقل -0.5%، وهو تحسن كبير عن -1.5% المسجل في يناير. بلغ متوسط سعر المنزل في المملكة المتحدة حوالي 261,142 جنيهًا إسترلينيًا، مما يشير إلى فترة وجيزة وجد فيها المشترون والبائعون أرضية مشتركة، مدفوعًا بانخفاض طفيف في توقعات التضخم والانخفاض المؤقت في بعض معدلات الرهن العقاري في وقت سابق من العام.
"أظهرت السوق في أوائل الربيع بعض المرونة، مع ارتفاع الطلب مع تحسن القدرة على تحمل التكاليف بشكل هامشي"، كما ذكر روبرت جاردنر، كبير الاقتصاديين في Nationwide، في تعليقه الأخير. "ومع ذلك، يبدو هذا الزخم هشًا بشكل متزايد مع انتقالنا إلى الربع الثاني، حيث نواجه وابلًا متجددًا من الرياح الاقتصادية المعاكسة."
التموجات الجيوسياسية من الشرق الأوسط
أحد العوامل المهمة في التوقعات الحذرة لـ Nationwide هو "تداعيات الحرب الإيرانية"، في إشارة إلى التوترات الجيوسياسية المتصاعدة في الشرق الأوسط. ورغم أنها ليست حرباً مباشرة ومعلنة تشارك فيها قوى عالمية كبرى، فإن عدم الاستقرار الإقليمي المستمر ــ وخاصة الذي يشمل إيران ووكلائها ــ كان له تأثير قوي على أسواق السلع الأساسية الدولية. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار خام برنت مؤخرًا نحو مستوى 95 دولارًا للبرميل، ارتفاعًا من حوالي 80 دولارًا في بداية العام.
يؤثر هذا الارتفاع في أسعار النفط بشكل مباشر على تكاليف الطاقة العالمية، مما يهدد بإعادة إشعال الضغوط التضخمية التي عملت البنوك المركزية جاهدة لترويضها. بالنسبة للمملكة المتحدة، التي تعتمد بشكل كبير على الطاقة المستوردة، فإن هذا يترجم مباشرة إلى ارتفاع فواتير الأسر وزيادة التكاليف التشغيلية للشركات، مما يؤدي في النهاية إلى الضغط على الدخل المتاح.
د. علقت إليانور فانس، كبيرة الاقتصاديين في شركة Veritas Analytics، قائلة: "يعد المشهد الجيوسياسي متغيرًا بالغ الأهمية، وغالبًا ما لا يمكن التنبؤ به. وأي اضطراب مستمر في الشرق الأوسط، وهي منطقة رئيسية منتجة للنفط، يترجم حتماً إلى ارتفاع أسعار الطاقة على مستوى العالم. وهذا بمثابة ضريبة خفية على المستهلكين والشركات، مما يقوض الاستقرار اللازم لتحقيق انتعاش قوي لسوق الإسكان. "
التهديد المزدوج: الرهن العقاري وفواتير الطاقة
ويعني الضغط الصعودي المتجدد على التضخم أن بنك إنجلترا من غير المرجح أن يخفض سعر الفائدة الأساسي، والذي يبلغ حاليًا 5.25٪، بالسرعة التي كان يأملها الكثيرون. وهذا يؤثر بشكل مباشر على معدلات الرهن العقاري. وبعد فترة وجيزة عرض فيها بعض المقرضين أسعار فائدة ثابتة لمدة عامين أقل من 4.5% في أواخر عام 2023، بدأت هذه المنتجات في الزحف مرة أخرى نحو نطاق 5.0-5.5%. بالنسبة للمشترين المحتملين، يعني هذا أقساط شهرية أعلى وفحوصات أكثر صرامة للقدرة على تحمل التكاليف.
يوضح مارك ديفيز، أحد كبار محللي سوق الإسكان في مجموعة Property Insights Group: "تظل تكلفة الاقتراض هي العائق الرئيسي أمام العديد من المشترين لأول مرة وأولئك الذين يتطلعون إلى ارتقاء السلم". "حتى الزيادة بنسبة 0.5% في معدلات الرهن العقاري يمكن أن تضيف مئات الجنيهات إلى الأقساط الشهرية، مما يقلل بشكل كبير من القوة الشرائية في سوق باهظ الثمن بالفعل."
ومما يضاعف من ذلك التوقعات الخاصة بفواتير الطاقة. في حين أن الحد الأقصى لسعر الطاقة الخاص بـ Ofgem، والذي تم تحديده حاليًا عند 1690 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا للأسرة النموذجية اعتبارًا من أبريل 2024، قد قدم بعض الراحة، يتوقع المحللون الآن زيادات محتملة في النصف الأخير من العام إذا ظلت أسعار الطاقة بالجملة العالمية مرتفعة بسبب العوامل الجيوسياسية. وهذا الضغط المزدوج على ميزانيات الأسر ــ ارتفاع أقساط الرهن العقاري وارتفاع فواتير الطاقة ــ يترك مجالاً أقل للإنفاق والادخار التقديري، وهو عنصر حاسم في نشاط سوق الإسكان.
ثقة المستهلك تحت الضغط
إن التأثير التراكمي لهذه الرياح الاقتصادية المعاكسة هو انخفاض ملحوظ في ثقة المستهلك. أظهر مؤشر ثقة المستهلك GfK، وهو مقياس رئيسي للثقة العامة، علامات الانتعاش في وقت سابق من العام ولكنه يواجه الآن تحديات متجددة. إن عدم اليقين الاقتصادي، إلى جانب استمرار أزمة تكلفة المعيشة، يجعل الأسر أكثر ترددًا في التعهد بالتزامات مالية كبيرة، مثل شراء منزل.
يشير الدكتور فانس إلى أنه "عندما يشعر الناس بعدم الأمان بشأن فرص عملهم، أو فواتير الطاقة، أو التوقعات الاقتصادية الأوسع، فإنهم يميلون إلى تأجيل القرارات الكبيرة". "إن سوق الإسكان حساس للغاية لهذه المشاعر. عادةً ما تُترجم القاعدة الاستهلاكية الحذرة إلى عدد أقل من المعاملات، وفي النهاية، نمو أقل في الأسعار أو حتى انخفاضات متواضعة. "
على الرغم من عدم التنبؤ بانهيار السوق الكارثي على نطاق واسع، يبدو أن التوقعات لسوق الإسكان في المملكة المتحدة في النصف الأخير من عام 2024 ستكون معتدلة. وقد نتذكر الارتفاع القصير الذي حدث في شهر مارس باعتباره فجرًا كاذبًا، في ظل بيئة أكثر تحديًا تنتظر المشترين والبائعين والمقرضين على حد سواء، وكلهم يبحرون في التفاعل المعقد بين الحقائق الاقتصادية المحلية والجغرافيا السياسية العالمية المتقلبة.
